进入12月，黄叶纷飞，寒意料峭。这样的寒意早已蔓延到了房地产行业。

从2016到2018年上半年，房地产市场异常火爆，接二连三的楼市调控下，很多地方住房项目仍然一房难求，房价更是一路飙升，西部市场尤甚。时间到了今年下半年，楼市突然遇冷，以往的“金九银十”更是成“水中月”，广东、南京、上海等地一天甚至才成交几套。更有甚者，部分房企开出“半价销售”，仍然不能使市场回暖。

种种趋势表明，这一次，6年前万科集团有关房地产进入“白银时代”的预言，似乎不再危言耸听。此前，万科高喊“活下去”的呼声，也并不是耸人听闻。

“洗牌”开始！

春风还没到，楼市“噩耗”却先人一步。

江北嘴财经获悉，据不完全统计，在2018年房地产行业坚持“房住不炒”总基调以及金融形势去杠杆的大环境下，今年以来已有10家房企因资金链断裂宣告破产。其中，重庆最多（共有4家，分别为重庆宏兴科旺置业、重庆东科、重庆国维定益、重庆喜地山），安徽（安徽汇晨、安徽恒拓）和江苏（常州凯纳、宿迁鱼化龙）各有2家，广东（广州光耀）广西（灵川县金海）各1家。

万科、恒大、碧桂园等百强房企通过“降价促销”等手段或许能勉强“自保”，而那些沿用传统“高杠杆”快跑模式发展的中小型房企却面临着“凛冬”的生死考验，“一不留神”就倒下了！

与此同时，在房地产行业风向持续趋冷的走势下，诸多房企掀起一场“去地产化”风潮。据蓝鲸房产不完全统计，2018年1-10月已有7家房企因转型或重组而“消失”在房地产行业的排行榜中，如宝能、银亿正在转型汽车制造业。

对此，房地产行业内专业人士分析认为，经过近2年严厉的楼市调控政策的“洗礼”，房地产行业不再是那个“最赚钱的行业”，不难看出，地产行业已经进入“优胜劣汰”的“大洗牌”阶段。

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地产业涌现“离职潮”

临近年关，地产行业“离职潮”继续上演。

继此前一周内4名房企高管辞任后，旭辉控股、中州控股、华润置地等公司人事变动的消息再次传出。

江北嘴财经梳理发现，今年以来房地产行业高管离职人数已超去年全年，其中财务总监密集离职更是今年的新特征。

wind数据显示，截至11月29日，A股市场已有139名上市房企高管离职，而去年全年高管离职人数为108人。如11月27日，绿景控股财务总监张能鲲辞职；11月12日，融信中国执行总裁吴剑确认离职；11月13日，正荣地产财务总监、联席公司秘书谈铭恒辞任；11月14日，旭辉集团宣布集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏离职；11月15日，俊发集团发布人事公告，称因长期在异地工作，不能兼顾家庭，张海民申请辞去总裁职务。此外，2018年以来，泰禾、中梁、佳兆业、SOHO中国、阳光100、深物业等企业均被曝出更换CFO。

春江水暖鸭先知，作为房地产的从业人员，他们对行业的变化更加敏感。

业内人士分析称，避免承担业绩责任或是部分高管出走的主因，房地产行业资金压力日趋紧张，而今又临债务兑现期，为了保证财务健康、现金流安全，房企正在加快融资，但即便如此，房地产行业资金压力仍然日趋紧张，不断有债务暴雷，重压之下，许多高管纷纷选择离职“出走”。

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土地成交频现“滑铁卢”

土地市场，一向是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。

进入年底，各地土地出让工作显得有些应接不暇。在今年楼市严控的背景下，前期土地交易市场萎靡，年底出现大规模供地，引发市场关注。

以深圳为例，综合易居研究院《中国百城土地储备报告》及中原地产研究中心数据，今年前10个月，深圳有4个月土地0交易，其余几个月土地交易也处于低位。但在刚刚过去的11月，深圳推出13宗地，供应面积119.53万平方米。反差不可谓不大。

虽然供地热情不减，但企业拿地却显得有点“缩手缩脚”。

江北嘴财经查阅锐理数据发现，2018年11月重庆市主城区累计成交7宗土地，出让土地总面积约为403亩；出让土地可建筑体量约为40.01万方，综合来看，土地成交总面积较上月减少21.89%，可建体量较上月减少43.7%。

曾经最抢手的土地，今年却屡遭“滑铁卢”。

中原地产研究中心统计数据显示，截至11月29日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗，是最近6年来最高纪录，同比上涨143%（2017全年流标148宗，截至当年11月116宗）。

流标现象越来越多，土地溢价率也全面走低。

根据中国指数研究院对全国重点100城土地成交情况的跟踪数据显示，今年以来我国土地成交的平均溢价率逐月走低，最新10月的百城土地交易平均溢价率跌至5%。

有关专家分析，当前土地流拍最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大，而一二线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大，与此同时，出让土地的要求也越来越多，特别是其中各种配套建设使得开发商资金压力大的情况下，很难拿地。

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狂潮退却，谁在裸泳？

“北京限竞房卖不动”、“深圳房市要搞熔断”等新闻，都显示房地产行业进入由热至冷的拐点，楼市寒冬仿佛真的到来了。在土地成交遇冷、行业竞争暂别投资“竞赛”的市场环境下，楼市的销售成绩单正在逐渐“冷缩”。

日前，克而瑞公布了“2018年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜”。2018年下半年以来，在政策调控常态化、市场预期下滑的背景下，百强房企销售减速明显。11月以来，虽然房企项目积极入市，推案量大幅增加，但去化率表现普遍不及预期，原本房企期望依靠加大供应的年末反弹，实现难度很大。

向来火热的“金九银十”也不例外。从最近3年成交来看，今年“银十”几乎是三年最低，环比下降28%。在供应端方面，整个“银十”一共有160个盘入市，整体去化率不到60%，

以重庆为例，克而瑞统计数据显示，“银十”重庆主城新建商品房成交量继续下滑。截至到10月31日，重庆主城区新建商品房共成交21775套，成交面积217.64万平方米。成交量环比9月下降23%，同比去年10月下降15%。

江北嘴财经发现，在政策不断施压的态势下，楼市的“价值存在”开始改变，部分房企已经开始“裸奔”，从10月份开始，重庆部分区域开发商加速跑量动作也越来越大。从供需关系来看，随着供需两端变化开始发生逆转，重庆楼市未来将逐步进入一个平稳期。